Come noto la fuoriuscita di un immobile dall’attività d’impresa è un’operazione particolarmente costosa sia sotto il profilo dell’imposizione diretta sia sotto il profilo dell’imposizione indiretta.

Per quanto riguarda le imposte dirette la cessione/assegnazione o trasformazione in società semplice comporta l’emersione di una plusvalenza tassata pari al differenziale tra il valore normale del bene e il suo costo fiscale. Inoltre, occorre anche considerare che l’operazione di assegnazione ai soci, come anche la trasformazione in società semplice, può comportare l’annullamento di riserve in sospensione d’imposta.

Anche sotto il profilo dell’imposizione indiretta le operazioni sopra citate non sono economiche, infatti esse sono assimilate a delle cessioni e di conseguenza in base al regime Iva dell’operazione varia l’applicazione delle imposte d’atto (imposta di registro, imposta catastale, imposta ipotecaria).

Considerato il contesto sopra descritto, il legislatore fiscale di tanto in tanto propone delle misure agevolative che possano ridurre sensibilmente il carico impositivo su tali operazioni.

Da ultimo, la Legge di bilancio 2023 (articolo 1, commi da 100 a 105, L. 197/2022) ha riproposto l’agevolazione che era stata prevista dall’articolo 1, commi da 115 a 120, L. 208/2015.

Se effettuate entro il 30 settembre 2023 sono agevolate:

• le cessioni e assegnazioni agevolate ai soci di beni immobili diversi da quelli strumentali per destinazione e di beni mobili registrati non strumentali;
• le trasformazioni in società semplice di società commerciali (di persone o di capitali) che hanno per oggetto o principale la gestione di beni immobili diversi da quelli strumentali per destinazione.

Analizzando nello specifico l’operazione di trasformazione, l’articolo 1, comma 100, L. 197/2022 prevede che l’operazione di trasformazione in società semplice è agevolata se:

• viene posta in essere da società in nome collettivo, società in accomandita semplice, società a responsabilità limitata, società per azioni e società in accomandita per azioni;
• le società del punto precedente svolgono come attività esclusiva o principale la gestione di beni immobili diversi da quelli strumentali per destinazione (immobili diversi da quelli ex articolo 43, comma 2, primo periodo del Tuir) e di beni mobili registrati non strumentali. Sul punto l’Agenzia delle Entrate con la circolare 26/E/2016 ha chiarito che “il secondo periodo del comma 4 dell’articolo 73 del T.U.I.R., stabilisce che per oggetto principale si intende l’attività essenziale per realizzare direttamente gli scopi primari indicati dalla legge, dall’atto costitutivo o dallo statuto”;
• i soci risultino iscritti nel libro dei soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2022 ovvero che siano iscritti entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della Legge di bilancio 2023 (1° gennaio 2023), in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2022. L’Agenzia delle Entrate in riferimento alla precedente disciplina agevolativa aveva chiarito che “è ininfluente, ai fini di cui trattasi, la circostanza che alla data della trasformazione la percentuale di partecipazione del capitale da parte dei singoli soci sia variata rispetto a quella da questi posseduta alla data del 30 settembre 2015”.

L’agevolazione si sostanzia nell’applicazione:

• di un’imposta sostitutiva dell’8% da applicare alla differenza tra il valore normale dei beni posseduti all’atto della trasformazione e il loro costo fiscalmente riconosciuto. L’imposta sostitutiva si applica nella misura del 10,5% qualora la società trasformanda sia considerata non operativa in almeno due dei tre periodi di imposta precedenti a quello in corso al momento della trasformazione (si tratta dei periodi d’imposta 2022, 2021 e 2020). Inoltre, è previsto che, su richiesta della società, il valore normale possa essere determinato in misura pari a quello risultante dall’applicazione all’ammontare delle rendite risultanti in catasto dei moltiplicatori determinati con i criteri e le modalità previsti dall’articolo 52, comma 4, primo periodo del Tuir;
• di un’imposta sostitutiva del 13% sull’ammontare delle riserve in sospensione d’imposta annullate per effetto della trasformazione.

Sotto il profilo delle imposte indirette, l’articolo 1, comma 104, L. 197/2022 prevede la riduzione alla metà dell’imposta di registro proporzionale e l’applicazione in misura fissa delle imposte ipotecarie e catastali.

Per espressa previsione di legge, però, tale agevolazione vale solo in caso di cessione o assegnazione agevolata.

Inoltre, si ricorda che il costo fiscalmente riconosciuto delle azioni o quote possedute dai soci delle società trasformate deve essere aumentato della differenza assoggettata a imposta sostitutiva al fine di evitare duplicazioni di imposta.

Evidenziamo, inoltre, come i termini di versamento delle imposte sostitutive siano particolarmente stringenti. Infatti, devono essere versate:

• per il 60% entro il 30 settembre 2023;
• per il 40% entro il 30 novembre 2023.

Da ultimo si sottolinea che l’assenza della qualifica imprenditoriale in capo alla società semplice, avente come oggetto esclusivo o principale la gestione di beni, comporta che la trasformazione di una società commerciale in una società semplice di mera gestione immobiliare determina la cessazione dell’attività imprenditoriale. Con la conseguenza che, all’atto della trasformazione, la società trasformanda dovrà provvedere alla chiusura della partita Iva.

Si precisa, inoltre, che ai fini dell’applicazione della disposizione di cui all’articolo 67, comma 1, lett. b), Tuir, che prevede l’imponibilità delle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquisiti da non più di cinque anni, l’operazione di trasformazione in società semplice non interrompe il termine di decorrenza del quinquennio.