La Legge di Bilancio 2021 ha esteso l’ambito di applicazione del Superbonus avente ad oggetto i lavori finalizzati al miglioramento della resa energetica degli edifici abitativi. Dal 1° gennaio 2021 è possibile fruire della maggiore detrazione del 110% anche nel caso in cui l’edificio sia posseduto da un unico proprietario, quindi laddove non sia costituito il condominio. Tuttavia, è necessario che l’edificio sia composto da due a quattro unità immobiliari. L’estensione dell’agevolazione è quindi limitata alle “villette bifamiliari” e ai piccoli edifici, stante il predetto limite dimensionale.

La portata della disposizione non è del tutto chiara e l’Agenzia delle entrate dovrà tornare a fornire i necessari chiarimenti sul punto.

I soggetti interessati dal Superbonus: l’orientamento dell’Agenzia delle Entrate

Al fine di fruire della maggiore detrazione del 110% è necessario effettuare almeno uno degli interventi indicati dall’art. 119, comma 1 del D.L. n. 34/2020. Si tratta degli interventi di isolamento termico (cappotto termico) delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio stesso. Per effetto di tali lavori sarà possibile preservare l’interno dell’edificio rispetto alla temperatura esterna. Pertanto, nei mesi estivi il cappotto termico costituirà un’efficace arma di difesa contro il caldo e durante la stagione invernale contro il freddo.

Il secondo intervento, che attribuisce anch’esso il diritto alla maggiore detrazione del 110%, riguarda la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale con un impianto centralizzato per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, avente le caratteristiche tecniche indicate dallo stesso articolo 119.

Gli interventi precedentemente indicati sono denominati trainanti. Tuttavia, attribuiscono analogamente il diritto a fruire della detrazione del 110% anche gli altri interventi, c.d. trainati, di efficienza energetica di cui all’art. 14 del D.L. n. 63/2013. Ciò “a condizione che siano eseguiti congiuntamente” ai primi. Ad esempio, se si procede al rifacimento del cappotto termico dell’edificio, è possibile sostituire gli infissi della propria abitazione con un’altra tipologia in grado di determinare un ulteriore miglioramento della resa energetica. Il costo sostenuto per la sostituzione degli infissi attribuirà anch’esso il diritto alla detrazione del 110%.

L’articolo 119, comma 9 del citato D.L. n. 34/2020 individua i soggetti che possono effettuare i lavori agevolati, cioè in grado di attribuire il diritto alla maggiore detrazione. La disposizione, tra i diversi soggetti, fa espresso riferimento ai condomìni. Pertanto, secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 24/E del 2020, se l’edificio è posseduto da un unico proprietario, o in comproprietà tra diversi soggetti, mancherebbe il condominio. Conseguentemente, in base ad un’interpretazione rigorosamente letterale della norma, il beneficio della detrazione sarebbe stato definitivamente precluso, ove non fosse intervenuta la modifica della Legge di Bilancio 2021. L’unica eccezione, rispetto alla mancata costituzione del condominio è rappresentata, per fruire del Superbonus, dai lavori effettuati dai proprietari di immobili unifamiliari, oppure dai proprietari di unità abitative funzionalmente indipendenti situate all’interno di edifici plurifamiliari (c.d. “villette a schiera”).In realtà la rigorosa interpretazione dell’Agenzia delle Entrate ha destato numerose perplessità e critiche. Ora, però, il problema risulta parzialmente superato per effetto delle modifiche apportate dalla Legge di Bilancio 2021.

L’unico proprietario: la Legge di Bilancio 2021

La Legge di Bilancio 2021 ha modificato l’art. 119, comma 9, lett a) del D.L. n. 34/2020 In particolare, possono effettuare i lavori agevolati, non solo i condomìni, ma anche le persone fisiche “con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche”. La novità trova applicazione dal 1° gennaio 2021. Pertanto, sia pure per gli edifici di modeste dimensioni, posseduti da un unico proprietario, è possibile fruire della maggiore detrazione nonostante la mancanza del condominio.

La norma, però, prevede un limite dimensionale. Infatti, il beneficio fiscale è consentito a condizione che l’edificio sia composto da due a quattro unità immobiliari. Si pone quindi il problema di comprendere se tale limite debba o meno essere considerato al netto delle pertinenze.

Ad esempio, si consideri il caso in cui una persona fisica sia proprietaria di una “villetta bifamiliare composta da due unità immobiliari abitative, due cantine (categoria catastale C/2) e un box auto (C/6)”. Se il limite della disposizione deve essere determinato senza considerare le pertinenze, anche l’unico proprietario potrà fruire della detrazione del 110%. Infatti, le abitazioni sono due rispetto al limite massimo di quattro unità immobiliari previsto dalla norma. Viceversa, considerando le pertinenze, l’edificio risulterebbe composto da cinque unità immobiliari e in tale ipotesi, non sarebbe possibile fruire della maggiore detrazione. L’Agenzia delle Entrate non si è ancora pronunciata sul punto anche se la soluzione corretta dovrebbe essere la prima.

Pertanto, laddove la soluzione fosse positiva e quindi sarebbe possibile fruire della detrazione del 110% anche per l’edificio composto da due unità immobiliari e quattro pertinenze, il limite massimo delle spese dovrà essere determinato come per i condomìni, cioè avendo riguardo al singolo limite moltiplicato per tutte le unità immobiliari, comprese le pertinenze. Nel caso in esame, per un intervento di isolamento termico, il limite di spesa relativo all’esecuzione del cappotto sulle parti comuni sarebbe pari a 200.000 euro. Infatti, moltiplicando il singolo limite di 40.000 per le due abitazioni e le tre pertinenze, si arriva a determinare tale importo.

E’ ragionevole l’applicazione del medesimo criterio previsto per il condominio. L’edificio posseduto da un unico proprietario, ma composto da due o più unità abitative, non può essere considerato di tipo unifamiliare. Pertanto, le pertinenze determineranno l’incremento del tetto di spesa massimo. Resta però aperto l’altro problema precedentemente esaminato riguardante la verifica del limite dimensionale dell’edificio posseduto da un unico proprietario.