Il caso trattato nell’ordinanza 4.06.2024, n. 15617 riguarda un recupero a tassazione, a opera dell’Agenzia delle Entrate, per l’anno 2010, dell’Iva indebitamente detratta dal contribuente, in relazione a fatture emesse da una società per anticipi su un contratto preliminare di vendita di un immobile da destinare a uso ufficio (studio legale) in quanto, ad avviso dell’Amministrazione Finanziaria, non sarebbe sussistito il requisito della strumentalità e inerenza non essendo, a tale data, l’immobile ancora adibito all’attività professionale e risultando ancora censito in catasto alla categoria signorile (A/1).I giudici di seconde cure, confermando la decisione di primo grado, hanno escluso la pretesa erariale alla luce del principio di diritto della giurisprudenza di legittimità (riscontrata anche da quella comunitaria) secondo cui, ai fini della detrazione Iva, rileva non già l’astratta classificazione catastale dell’immobile acquistato, bensì la concreta destinazione dello stesso.

Sul punto, l’Amministrazione contesta l’omessa verifica dell’effettiva destinazione dell’immobile in questione, la prova della cui strumentalità per l’esercizio della professione era a carico del contribuente, tanto più che, ai sensi dell’art. 19-bis1, c. 1, lett. i) D.P.R. 633/1972, è esclusa la detraibilità dell’Iva per l’acquisto di un immobile destinato a uso abitativo. Invero, in deroga a quanto stabilito dall’art. 19, c. 2 D.P.R. 633/1972, la norma citata contempla alcune ipotesi di esclusione o riduzione della detrazione per alcuni beni e servizi. In particolare, la lettera i) prevede che non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di fabbricati a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi. Tale principio, essendo riferito agli immobili abitativi, si applica per tutte le unità immobiliari classificate nelle categorie da “A/1” ad “A/11”, escluse quelle classificate in “A/10”. Il divieto di detrazione, tuttavia, non si applica ai soggetti che esercitano attività che danno luogo a operazioni esenti ex art. 10 n. 8) D.P.R. 633/1972, che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma degli artt. 19, c. 5 e 19-bis D.P.R. 633/1972.
L’Agenzia delle Entrate, nella risposta all’interpello 13.01.2023, n. 25, ha specificato che la finalità del divieto di detrazione va ravvisata nell’esigenza di evitare un’indebita detrazione nel caso in cui l’acquisto abbia a oggetto un fabbricato abitativo, nonché servizi relativi al medesimo, suscettibili di essere utilizzati sia nell’attività d’impresa che per finalità ad essa estranee.

Nell’ordinanza in esame la Suprema Corte osserva che, ove l’impresa non svolga attività di costruzione (non applicandosi quindi la deroga alla preclusione), la stessa può comunque portare in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di un fabbricato a destinazione abitativa, purché provi, sulla scorta di elementi oggettivi, che l’operazione in concreto sia inerente all’esercizio effettivo dell’attività d’impresa e destinata a procuragli lucro.

Secondo i giudici di legittimità, tale onere probatorio risulta rafforzato laddove l’operazione, come nel caso di specie, consista nell’acquisto di un bene per il quale vige espressamente il regime dell’esclusione della detrazione in quanto fabbricato a uso abitativo, perché compiuto da parte di un’impresa che non esercita in via esclusiva o principale l’attività di costruzione di tale tipologia di fabbricati. Infatti, in tal caso, oltre che porsi un problema di inerenza dell’acquisto per l’attività di impresa, assume rilevanza il profilo dell’effettiva riconduzione del bene (fabbricato a uso abitativo) a una categoria per la quale non vige l’esclusione della detrazione. Va precisato, a tal proposito, che il sistema dell’Iva è volto a esonerare l’imprenditore dall’Iva dovuta o assolta in tutte le sue attività economiche, per garantire la perfetta neutralità dell’imposizione fiscale per tutte le attività in questione, purché esse siano a loro volta soggette a Iva (Corte di Giustizia Europea 16.02.2012).

Dunque, ai fini della corretta interpretazione della previsione normativa in esame nell’ambito della disciplina unionale, i giudici di legittimità confermano che deve essere necessariamente verificata, in concreto, l’inerenza del bene immobile acquistato con l’attività di impresa, anche tenendo conto di una valutazione meramente prospettica. In tali termini, viene richiamata l’ordinanza n. 5559/2019, così massimata: “In tema di Iva, ai fini della detrazione nelle operazioni relative a fabbricati a destinazione abitativa, la natura strumentale del bene acquistato deve essere valutata non solo in astratto, con riferimento all’oggetto dell’attività d’impresa, bensì, in concreto, accertando che lo stesso costituisce, anche in funzione programmatica, lo strumento per l’esercizio della suddetta attività”. Principio, questo, fondato su orientamento nomofilattico assolutamente consolidato (cfr. Cass. nn. 3396/2020, 26748/2016, 6883/2016, Cass. 8628/2015; da ultimo, Cass., Sez. 6 – 5, n. 13259/2022).

Alla luce di quanto esposto, la Suprema Corte conferma la decisione dei giudici di merito, ritenendo detraibile l’Iva assoluta in relazione agli acconti di prezzo pagati, in sede di contatto preliminare, per l’acquisto da parte di un avvocato, di un immobile catastalmente classificato come abitativo, ma destinato a essere concretamente utilizzato nell’esercizio dell’attività professionale.