Affitti brevi e/o host : dal 2026 con 3 appartamenti scatta l’obbligo di Partita IVA

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GESTIONE PER HOST

La Partita IVA per host Airbnb in Italia è obbligatoria se l’attività è continua, abituale e organizzata (lavoro principale), o se gestisci almeno 3 appartamenti (dal 2026). È necessaria per emettere fatture, applicare l’IVA (solitamente 22%) e accedere al regime forfettario (imposta sostitutiva 5% o 15% fino a 85.000€)

PROPRIETARIO IMMOBILE

Dal 1° gennaio 2026, chi loca in affitto breve almeno 3 appartamenti sarà considerato imprenditore a tutti gli effetti.

👉 Obbligo di apertura della Partita IVA, uscita dalla gestione “privata” e applicazione delle regole fiscali e previdenziali dell’attività d’impresa.

Quando l’affitto breve diventa attività imprenditoriale

La regola chiave

  • 1 o 2 appartamenti → attività non imprenditoriale (salvo organizzazione complessa)
  • 3 o più appartamenti → attività imprenditoriale obbligatoria

Non conta:

  • la piattaforma utilizzata (Airbnb, Booking, ecc.)
  • la durata dei soggiorni
  • il fatto che gli immobili siano nello stesso Comune o meno

Conta il numero degli immobili locati con affitti brevi.

CONCLUSIONI

Dal 1° gennaio 2026, l’obbligo di Partita IVA per gli host di Airbnb e affitti brevi in Italia scatta quando si destinano più di due immobili alla locazione turistica. Con il terzo immobile (o più), l’attività si presume imprenditoriale, eliminando la gestione come “privato” e obbligando all’apertura della P.IVA, con la necessità di dichiarare i redditi in modo diverso

I benefici dell’istanza di rottamazione Rottamazione-quinquies

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L’adesione alla “Rottamazione-quinquies”, disciplinata dall’art. 1, cc. 82-101 L. 30.12.2025, n. 199, attiva interessanti aspetti a tutela del contribuente: riguardanti le procedure di riscossione coattiva, gli aspetti processuali afferenti alle controversie in corso nonché lo status di regolarità fiscale e contributiva.

Per quanto concerne il versante delle procedure cautelari ed esecutive, l’art. 1, c. 91, stabilisce che la semplice presentazione della domanda di adesione, da effettuarsi entro il 30.04.2026, produce un immediato effetto inibitorio sull’attività dell’Agente della riscossione. Da quel momento, infatti, scatta il divieto assoluto di iscrivere nuovi fermi amministrativi e ipoteche, così come è preclusa la possibilità di avviare nuove procedure esecutive.

Tuttavia, è essenziale chiarire la sorte delle misure già in essere alla data di presentazione: i fermi amministrativi e le ipoteche già iscritti non vengono cancellati, ma restano a garanzia del credito fino alla definitiva estinzione del debito, pur senza poter essere seguiti da ulteriori azioni aggressive. Relativamente alle procedure esecutive già avviate, queste vengono sospese, a meno che non si sia già tenuto il primo incanto con esito positivo. Il quadro muta radicalmente alla data del 31.07.2026, termine fissato per il versamento dell’unica soluzione o della prima rata. Il pagamento tempestivo di tale importo non si limita a confermare la volontà del debitore, ma produce, ai sensi del c. 94, l’estinzione giuridica delle procedure esecutive precedentemente avviate e sospese, sempre fatto salvo il caso dell’incanto già aggiudicato.

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CU 2026: esonero per i forfetari, esclusi medici SSN e indennità

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L’esonero dalla CU per il regime forfetario è definitivo, tranne che per i medici SSN e le indennità senza ritenuta d’acconto (codici 24 e 25 nella CU 2026), per cui resta l’obbligo di invio.

Con l’entrata in vigore del D.Lgs. 1/2024, è stato introdotto l’art. 4, c. 6-septies D.P.R. 322/1998, che esonera i sostituti d’imposta dall’obbligo di emissione della Certificazione Unica (CU) per i compensi corrisposti a contribuenti in regime forfetario o di vantaggio, a decorrere dal periodo d’imposta 2024. La ratio risiede nell’accessibilità diretta dei dati tramite fatturazione elettronica obbligatoria dal 1.01.2024, come precisato dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E/2024. Poiché queste informazioni reddituali transitano già attraverso il Sistema di Interscambio (SdI), l’Amministrazione Finanziaria ha accesso diretto alle informazioni necessarie per la precompilata, rendendo la CU un adempimento ridondante. Tale semplificazione è “a regime” e si applica dunque anche alla prossima CU 2026, relativa ai redditi corrisposti nel 2025.

Nonostante la regola generale di esonero, sussiste una deroga fondamentale che interessa le Aziende Sanitarie Locali (ASP/ASL/USL) e i professionisti del settore medico. Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 132/2025, l’obbligo di emissione della CU permane per i compensi erogati ai medici in convenzione con il Servizio Sanitario Nazionale (SSN), anche se operano in regime forfetario.

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Deducibilità dei contributi previdenziali versati all’estero

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L’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 5/2026, chiarisce le modalità di deduzione dei contributi previdenziali e assistenziali versati all’estero da un lavoratore dipendente residente fiscalmente in Italia.

Il quesito trae origine dal caso di un lavoratore dipendente che lavora all’estero in modo continuativo per più di 183 giorni nell’arco dei 12 mesi e che risulta comunque residente fiscalmente in Italia.

Nel caso di specie, la retribuzione viene determinata ai sensi dell’art. 51, c. 8-bis del Tuir sulla base delle retribuzioni convenzionali, assumendo come base imponibile tale retribuzione e senza tener conto di quella effettivamente corrisposta al lavoratore. Si pone il problema della deducibilità dei contributi previdenziali versati all’estero, poiché il regime delle retribuzioni convenzionali è un sistema “forfettario” omnicomprensivo che non consente la deduzione dal reddito di lavoro dipendente dei contributi previdenziali e assistenziali.

Nel quesito, in particolare, il contribuente chiede se tali contributi possano essere in qualche modo recuperati in sede di dichiarazione dei redditi da presentare in Italia.

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Rottamazione-quinquies, fino a 54 rate bimestrali

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La legge di Bilancio 2026 (L. 199.2025), all’art. 1, cc. 82-110, ha introdotto la rottamazione-quinquies. Come le precedenti anche questa rottamazione prevede la possibilità di estinguere il debito senza pagare sanzioni, interessi, interessi di mora, somme aggiuntive, somme maturate a titolo di aggio.

I debiti che vi rientrano sono i carichi affidati all’Agente di riscossione dal 1.01.2000 al 31.12.2023 e riguardano:

– imposte dirette e Iva risultanti da dichiarazioni annuali e controlli automatizzati e formali (artt. 36-bis, 36-ter, 54-bis e 54-ter);

– contributi previdenziali (esclusi quelli richiesti a seguito di accertamento).

La domanda andrà presentata entro il prossimo 30.04.2026; in seguito l’Agenzia delle Entrate-Riscossione comunicherà entro il 30.06.2026 gli importi dovuti, le eventuali rate e le scadenze. A tal proposito sarà possibile optare per il pagamento in un’unica soluzione entro il 31.07.2026 oppure fino a un massimo di 54 rate bimestrali di pari importo (con un importo minimo di 100 euro a rata) con interessi del 3% annuo a decorrere dal 1.08.2026, le rate avranno le seguenti scadenze:

– 1° 31.07.2026, 2° 30.09.2026, 3° 30.11.2026;

– dalla 4° alla 51° il 31.01 – 31.03 – 31.05 – 31.07 – 30.09-30.11 di ciascun anno a decorrere dal 2027;

– 52° 31.01.2035, 53° 31.03.2035, 54° 31.05.2035.

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Regime forfetario 2026: ancora 35.000 euro soglia di lavoro dipendente

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L’unica modifica al regime forfetario per il 2026 (così come è stato per il 2025) ad opera della recente legge di Bilancio 2026 (art. 1, c. 27 L. 30.12.2025, n. 199) sta nella conferma dell’aumento della soglia per la percezione di redditi di lavoro dipendente e redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente (artt. 49 e 50 del Tuir), come per esempio la pensione, che permettono di mantenere il regime forfetario.

Tale soglia viene confermata a 35.000 euro come l’anno scorso, quindi 5.000 euro in più rispetto alla soglia originaria di 30.000; pertanto, la formulazione della frase di cui all’art. 1, c. 57, lett. d-ter) L. 190/2014 è la seguente: “Non possono avvalersi del regime forfetario” […] “i soggetti che nell’anno precedente hanno percepito redditi di lavoro dipendente e redditi assimilati a quelli di lavoro dipendente, di cui rispettivamente agli articoli 49 e 50 del Tuir, eccedenti l’importo di 35.000 euro; la verifica di tale soglia è irrilevante se il rapporto di lavoro è cessato”.

L’innalzamento della soglia a 35.000 euro era avvenuto l’anno scorso ad opera della legge di Bilancio 2025 (art. 1, c. 12 L. 30.12.2024, n. 207); pertanto, è stato modificato proprio il c. 12 disponendo che “per gli anni 2025 e 2026” il limite di cui all’art. 1, c. 57, lett. d-ter) L. 23.12.2014, n. 190, è elevato a 35.000 euro. Si ricorda che la verifica di tale soglia (sia 30.000 che 35.000) è irrilevante se il rapporto di lavoro è cessato.

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Forfetario e spese personale: attenzione alla soglia dei 20.000 euro

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L’esame dell’assetto normativo che disciplina il regime forfetario impone una riflessione critica sulle novità introdotte negli ultimi anni, non sempre coerenti tra loro. La stratificazione delle modifiche intervenute sulla L. 190/2014 spesso crea confusione e, nei più attenti, perplessità dinanzi alla palese asimmetria presente tra la volontà espansiva del legislatore sul fronte dei ricavi/compensi e la contestuale rigidità imposta sui costi di struttura. Il punto focale della questione risiede nella staticità del limite di spesa per il personale dipendente e accessorio, rimasto ancorato alla soglia nominale di 20.000 euro, un valore che appare anacronistico se parametrato alle attuali grandezze di riferimento del regime.

Per comprendere la portata di tale disequilibrio, occorre osservare l’evoluzione dei requisiti di accesso secondo una prospettiva comparata. Da un lato, il limite dei ricavi o compensi è stato elevato a 85.000 euro dalla legge di Bilancio 2023; dall’altro, la legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) è intervenuta sull’art. 1, c. 54, innalzando da 30.000 a 35.000 euro il limite di reddito da lavoro dipendente e assimilato percepito dal forfetario e compatibile con la permanenza nel regime (la misura è in previsione di proroga di un anno, secondo quanto previsto dal D.D.L. di Bilancio 2026). Risultano quindi essere state aumentate soglie rilevanti, ampliando così la platea dei potenziali beneficiari del regime, ma contestualmente nessun intervento è stato assunto sulla lettera b) della medesima norma. Il vincolo delle spese sostenute per il personale resta infatti fermo a 20.000 euro, senza alcun adeguamento.

In vista del 2026 è bene ricordare che la corretta gestione di questo parametro è fondamentale, sia sul fronte della possibilità di adottare il regime, che sul fronte del mantenimento dello stesso. Il calcolo del limite deve includere non solo la retribuzione lorda corrisposta ai dipendenti, inclusi contributi a carico del datore di lavoro, ma anche ratei, Tfr ecc. Inoltre, a rilevare non sono solo i costi del personale dipendente propriamente detto, ma anche le somme corrisposte per collaborazioni coordinate e continuative, voucher, le somme corrisposte ai familiari dell’imprenditore per le prestazioni lavorative rese (seppure indeducibili) e la quota di utili erogata agli associati in partecipazione il cui apporto sia costituito esclusivamente dalla prestazione di lavoro. Anche il ricorso al lavoro somministrato non sfugge al conteggio, impedendo l’elusione del vincolo tramite l’esternalizzazione della titolarità del rapporto. Restano fuori dal computo solo i compensi erogati a terzi per prestazioni di lavoro autonomo occasionale.

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Cena aziendale: requisiti di esenzione e ricadute retributive

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Natura e funzione – La cena aziendale, di regola legata a festività o ricorrenze, ha una vocazione eminentemente ricreativa: favorisce socialità, rafforza l’appartenenza e migliora il clima interno. Pur costituendo un’utilità per il dipendente, non è automaticamente imponibile, poiché l’ordinamento prevede un regime di favore che, a condizioni definite, tutela la funzione sociale dell’erogazione senza trasformarla in retribuzione.

Regola generale ed eccezioni – In primo luogo, vige il principio di armonizzazione fiscale-previdenziale: l’art. 51, c. 1 del Tuir adotta un criterio onnicomprensivo del reddito di lavoro dipendente, includendo ogni somma o valore percepito in relazione al rapporto, in denaro o in natura. Tuttavia, a questa regola si affiancano deroghe tassative nei commi successivi dello stesso articolo. Trattandosi di norme agevolative, la loro applicazione richiede il rigoroso rispetto dei requisiti, da pianificare e attuare con coerenza per assicurare stabilità interpretativa.

Esclusione dal reddito e condizioni – In particolare, la cena aziendale rientra tra le opere e i servizi esclusi dal reddito ai sensi dell’art. 51, c. 2, lett. f) del Tuir, quando è messa a disposizione dal datore di lavoro (anche tramite accordi o regolamenti) ed è offerta alla generalità dei dipendenti o a categorie omogenee per finalità ricreative (accanto a educazione, istruzione, assistenza sociale e sanitaria, culto).

In questa prospettiva, non remunera la prestazione, bensì genera coesione e partecipazione, con riflessi positivi su benessere e produttività. L’esenzione opera se ricorrono congiuntamente: una finalità chiaramente ricreativa, normalmente agganciata a ricorrenze o festività; una platea ampia e non discriminatoria, definita per generalità o categorie omogenee (sede, reparto, qualifica) secondo criteri trasparenti e verificabili.

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Affitti brevi: tassazione al 21% per 1° immobile e partita Iva dal 3°

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Con la legge di Bilancio 2026, la disciplina degli affitti brevi viene ripensata in modo piuttosto netto. La maggioranza trova un punto di caduta che modifica la tassazione delle locazioni turistiche e, allo stesso tempo, prova a delimitare con maggiore chiarezza il confine tra gestione privata e attività imprenditoriale.

Il primo tassello riguarda l’estensione della cedolare secca al 21% al 1° immobile destinato alle locazioni brevi. Il riferimento resta il D.Lgs. 23/2011, che viene di fatto utilizzato come architrave dell’intervento. La novità sta nel fatto che la prima abitazione data in locazione turistica non rimane più ai margini del perimetro agevolato, se non per ipotesi speciali, ma vi rientra stabilmente. Il legislatore sceglie quindi di applicare un prelievo proporzionale uniforme al 21% anche sul 1° immobile utilizzato per affitti turistici, semplificando la mappa delle aliquote e cercando di chiudere alcune zone grigie emerse nella prassi. La struttura complessiva mantiene però un’aliquota del 26% sulla seconda casa, già vista nelle ultime manovre. Si crea così una distinzione abbastanza netta tra prima e seconda abitazione, su cui si dovrà ragionare di volta in volta, valutando la convenienza della cedolare rispetto al regime Irpef ordinario e verificando le condizioni soggettive del contribuente (residenza, situazione familiare, altri redditi).

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Omaggi del professionista: possibile deducibilità e aspetti Iva

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Gli omaggi donati da un soggetto lavoratore autonomo soggiacciono al seguente trattamento fiscale, differente a seconda che il bene sia omaggiato a:

– clienti/fornitori. si deve considerare quale spesa di rappresentanza ed è quindi deducibile nel limite dell’1% dei compensi ai sensi dell’art. 54-septies del Tuir. L’Iva è indetraibile se il bene ha un costo unitario superiore a 50 euro, mentre è detraibile se inferiore a tale soglia. Sono deducibili sia ai fini Irpef che ai fini Irap. La cessione gratuita è fuori campo Iva;

– dipendenti. Non può considerarsi una spesa di rappresentanza, ma viene considerato quale spesa per prestazione di lavoro dipendente. L’Iva è indetraibile. La cessione gratuita è fuori campo Iva. Per il dipendente se il bene omaggiato è in natura non è tassabile nel 2025 fino a 1.000 euro o 2.000 se con figli a carico.

La novità 2025 sta nell’obbligo di pagamento tracciabile dell’omaggio, introdotto dall’art. 1, c. 1, lett. e), n. 1) D.L. 17.06.2025, n. 84.

Se invece chi omaggia il bene è un forfetario nessuna spesa è deducibile per il sistema di determinazione forfetario del reddito. Se, invece, è un minimo (regime di vantaggio) gli omaggi se inferiori a 50 euro sono deducibili al 100%, mentre se superiori sono qualificabili come spese di rappresentanza deducibili secondo le regole ordinarie, nel limite dell’1% dei compensi (circ. 34/E/2009, par. 9).

Si ricorda che, per conteggiare la soglia di 50 euro, occorre sommare tutti i prodotti facenti parte il cestino; quindi, per esempio per rimanere sotto la soglia dei 50 euro e fruire della piena deducibilità del costo e detraibilità dell’Iva ogni singolo cesto deve essere formato per esempio da un bottiglia da 30 euro, un panettone da 10 euro e un formaggio da 10 euro.

Per quanto riguarda invece le cene di Natale esclusivamente verso la collettività dei dipendenti, il costo è deducibile nel limite del 75% e nel plafond del 5 per mille delle spese per prestazioni di lavoro dipendente (ex art. 100, c. 1 del Tuir). La relativa Iva è indetraibile.

Mentre se la cena viene organizzata non esclusivamente con i dipendenti, ma anche con clienti/fornitori o soggetti terzi il costo è deducibile nel limite del 75% e nel plafond delle spese di rappresentanza (1% dei compensi annui). L’Iva resta indetraibile.