Con la legge di Bilancio 2026, la disciplina degli affitti brevi viene ripensata in modo piuttosto netto. La maggioranza trova un punto di caduta che modifica la tassazione delle locazioni turistiche e, allo stesso tempo, prova a delimitare con maggiore chiarezza il confine tra gestione privata e attività imprenditoriale.

Il primo tassello riguarda l’estensione della cedolare secca al 21% al 1° immobile destinato alle locazioni brevi. Il riferimento resta il D.Lgs. 23/2011, che viene di fatto utilizzato come architrave dell’intervento. La novità sta nel fatto che la prima abitazione data in locazione turistica non rimane più ai margini del perimetro agevolato, se non per ipotesi speciali, ma vi rientra stabilmente. Il legislatore sceglie quindi di applicare un prelievo proporzionale uniforme al 21% anche sul 1° immobile utilizzato per affitti turistici, semplificando la mappa delle aliquote e cercando di chiudere alcune zone grigie emerse nella prassi. La struttura complessiva mantiene però un’aliquota del 26% sulla seconda casa, già vista nelle ultime manovre. Si crea così una distinzione abbastanza netta tra prima e seconda abitazione, su cui si dovrà ragionare di volta in volta, valutando la convenienza della cedolare rispetto al regime Irpef ordinario e verificando le condizioni soggettive del contribuente (residenza, situazione familiare, altri redditi).