Il passaggio più delicato è la scelta di considerare “professionale” l’attività di chi destina 3 o più immobili agli affitti brevi. Secondo l’accordo di maggioranza, superata questa soglia l’attività assume i tratti dell’impresa ai sensi dell’art. 2082 c.c., con organizzazione minima di mezzi e una certa stabilità dell’offerta sul mercato. È un’impostazione che richiama orientamenti dottrinali già noti e alcune linee interpretative dell’Agenzia delle Entrate, emerse in sede di interpello, anche se mai cristallizzate in una norma così esplicita.

Parte della dottrina non nasconde perplessità su questo limite numerico. La soglia dei 3 immobili, in effetti, può apparire rigida e in parte scollegata dalla realtà dei singoli casi. Si pensi a chi gestisce 3 unità immobiliari in modo del tutto occasionale rispetto a chi, con un solo appartamento ma con servizi accessori intensivi, opera di fatto come un operatore turistico strutturato. Il legislatore però privilegia un criterio semplice da verificare nelle banche dati fiscali, forse discutibile sul piano teorico, ma immediato sul piano dei controlli. Oltre la soglia dei 3 immobili, il proprietario che prosegue con gli affitti brevi deve aprire partita Iva, fatturare e applicare il regime Iva ordinario, allineandosi alle altre attività turistico ricettive. In pratica il legislatore certifica che, da quel punto, l’attività non si può più qualificare come mera gestione del patrimonio immobiliare privato, ma diventa attività d’impresa a tutti gli effetti, con conseguenze anche sul piano delle imposte dirette e degli adempimenti contabili. È opportuno notare che questa impostazione apre spazi di riflessione sull’accesso a regimi agevolati, come il forfettario, e sulla compatibilità fra la disciplina specifica degli affitti brevi e le regole generali in materia di redditi d’impresa. Nella prassi sarà necessario verificare caso per caso l’inquadramento, specie quando gli immobili appartengono a comproprietari o a diversi membri dello stesso nucleo familiare.

Un capitolo a parte riguarda gli intermediari digitali, come Airbnb, Booking e i portali analoghi. Il prelievo del 21% si applica anche quando la locazione avviene tramite piattaforme telematiche, in linea con le indicazioni del regolamento europeo Dac7 e con la futura Dac8, che rafforzano gli obblighi di comunicazione e tracciabilità fiscale dei redditi realizzati tramite piattaforme online. Il governo considera questo passaggio essenziale per ridurre i margini di elusione e per rendere più omogenea la concorrenza tra operatori tradizionali e nuovi intermediari digitali.